Der Kauf einer Immobilie in Polen wird für deutsche Staatsbürger immer attraktiver. Günstige Preise, attraktive Lagen und die EU-Mitgliedschaft Polens machen Investitionen besonders reizvoll. Doch das Immobilienrecht Polen birgt einige Besonderheiten, die deutsche Käufer unbedingt beachten sollten. Als erfahrener Rechtsberater (Radca Prawny) mit Expertise im deutsch-polnischen Immobilienrecht begleite ich Sie sicher durch den gesamten Kaufprozess.

Grundlagen des polnischen Immobilienrechts

Das polnische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen System. Während in Deutschland das Trennungs- und Abstraktionsprinzip gilt, folgt Polen dem Kausalprinzip. Das bedeutet: Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags geht das Eigentum sofort auf den Käufer über - die Grundbucheintragung ist lediglich deklaratorisch und nicht konstitutiv für den Eigentumsübergang.

Deutsche Staatsbürger können als EU-Bürger grundsätzlich frei Immobilien in Polen erwerben. Eine Genehmigung des polnischen Innenministeriums ist nicht erforderlich. Ausnahmen bestehen jedoch für landwirtschaftliche Flächen über einem Hektar und Immobilien in Grenzgebieten. Hier ist eine behördliche Genehmigung notwendig, die auch für polnische Staatsangehörige gilt.

Der Immobilienkaufprozess in Polen

Grundbuchprüfung - Das Fundament jeder Transaktion

Vor jedem Immobilienkauf in Polen ist eine gründliche Grundbuchprüfung unerlässlich. Das polnische Grundbuch (księga wieczysta) gibt Auskunft über den Eigentümer, bestehende Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten und die exakte Nutzungsart des Grundstücks. Besonders wichtig ist die Prüfung, ob es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt, da hier Genehmigungspflichten bestehen können.

Ein häufiger Fehler deutscher Käufer ist es, die Grundbuchprüfung zu oberflächlich durchzuführen oder ganz darauf zu verzichten. Dabei können versteckte Belastungen oder unklare Eigentumsverhältnisse später zu erheblichen Problemen führen.

Kaufvertragsgestaltung nach polnischem Recht

Anders als in Deutschland gibt es in Polen keine strikte Trennung zwischen Kauf- und Übereignungsgeschäft. Der notarielle Kaufvertrag bewirkt bereits die vollständige Eigentumsübertragung. Deshalb ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung von entscheidender Bedeutung. Alle wesentlichen Punkte müssen bereits im Kaufvertrag geregelt werden:

• Exakte Bezeichnung der Immobilie nach Grundbuch
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Zustand der Immobilie und eventuelle Mängel
• Übergabetermin und Besitzwechsel
• Haftungsregelungen und Gewährleistung

Der Notartermin - Ablauf und Besonderheiten

In Polen ist die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrags zwingend vorgeschrieben. Der Notar prüft die Rechtslage, klärt über die Rechtsfolgen auf und beurkundet den Vertrag. Da die Amtssprache Polnisch ist, benötigen deutsche Käufer zwingend einen vereidigten Dolmetscher, es sei denn, sie beherrschen die polnische Sprache ausreichend.

Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis und liegen zwischen 0,2% und 0,4% des Immobilienwerts, maximal jedoch bei 10.000 PLN (ca. 2.100 Euro). Zusätzlich fallen 23% Mehrwertsteuer auf die Notarkosten an.

Besondere Immobilienarten im polnischen Recht

Ewiges Nießbrauchsrecht (Użytkowanie wieczyste)

Eine Besonderheit des polnischen Immobilienrechts ist das ewige Nießbrauchsrecht. Dabei handelt es sich um ein dingliches Recht, das dem deutschen Erbbaurecht ähnelt. Der Inhaber kann die Immobilie nutzen und mit ihr wirtschaften, ist aber nicht Vollei­gentümer. Das ewige Nießbrauchsrecht wird für maximal 99 Jahre vergeben und kann gegen Zahlung einer Gebühr in Volleigentum umgewandelt werden.

Landwirtschaftliche Flächen

Beim Erwerb landwirtschaftlicher Flächen gelten besondere Regelungen. Grundstücke, die im örtlichen Flächennutzungsplan als landwirtschaftlich ausgewiesen sind und größer als ein Hektar sind, können nur mit behördlicher Genehmigung erworben werden. Zudem steht der Agentur für Agrarimmobilien (ANR) ein Vorkaufsrecht zu.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf in Polen

Die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienkaufs in Polen sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Bei Bestandsimmobilien fällt eine Grunderwerbsteuer von maximal 2% des Marktwertes an - deutlich weniger als in Deutschland. Bei Neubauten wird hingegen 23% Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis erhoben, die unter bestimmten Umständen rückerstattet werden kann.

Deutsche Käufer sollten sich frühzeitig über die steuerlichen Konsequenzen in beiden Ländern informieren, um Doppelbesteuerung zu vermeiden und alle Möglichkeiten der steuerlichen Optimierung zu nutzen.

Finanzierung von Immobilien in Polen

Polnische Banken vergeben grundsätzlich auch Kredite an ausländische Käufer. Allerdings sind die Anforderungen meist strenger als bei polnischen Staatsangehörigen. Eine Anzahlung von mindestens 20-30% ist üblich. Alternativ kann eine Finanzierung über deutsche Banken erfolgen, wobei die polnische Immobilie als Sicherheit dient.

Häufige Fehler und wie Sie diese vermeiden

Aus meiner langjährigen Praxis als Rechtsberater im Immobilienrecht Polen kenne ich die typischen Fallstricke:

• Unzureichende Grundbuchprüfung: Versteckte Belastungen werden übersehen
• Missachtung der Genehmigungspflicht: Bei landwirtschaftlichen Flächen kann dies zur Unwirksamkeit des Kaufvertrags führen
• Sprachbarrieren: Missverständnisse beim Notartermin durch unzureichende Übersetzung
• Unklare Zahlungsmodalitäten: Risiken beim Kaufpreistransfer
• Vernachlässigung steuerlicher Aspekte: Unerwartete Steuerbelastungen

Warum professionelle Rechtsberatung unverzichtbar ist

Das polnische Immobilienrecht ist komplex und weist erhebliche Unterschiede zum deutschen System auf. Auch vermeintlich einfache Transaktionen können unerwartete rechtliche Hürden bergen. Eine professionelle Rechtsberatung durch einen erfahrenen Rechtsberater mit Expertise im deutsch-polnischen Immobilienrecht ist daher unverzichtbar.

Als Ihr Rechtsberater für Immobilienrecht Polen begleite ich Sie von der ersten Interessensbekundung bis zur erfolgreichen Eigentumsübertragung. Meine Leistungen umfassen die Grundbuchprüfung, Vertragsgestaltung, Begleitung des Notartermins und die Koordination mit allen Beteiligten.